Камни преткновения при составлении перечня ресурсов FF&E
16.11.2010, 16:28Исходя из категории отеля, приблизительно 12–16% от общей суммы инвестиций составляют инвестиции в FF&E.
FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) – это «Мебель, текстиль и оборудование», которые приблизительно покрывают всю внутреннюю часть отеля. Под этим названием подразумеваются движимые предметы, которые размещаются внутри объекта недвижимости и, возможно, могут быть перемещены владельцем / арендатором.
FF&E – фактор стоимости, который не следует недооценивать, ведь он свидетельствует, к какой категории относится отель. И что еще более важно, это фактор комфорта, являющийся весьма значимым в принятии решения клиентом: подходит ли ему данное заведение, придет ли он сюда снова и порекомендует ли его другим.
Несмотря на все свои позитивные аспекты, FF&E все равно вызывает дискуссии в переговорах с операторами и в процессе реализации проекта с его разработчиком, в частности при составлении перечня ресурсов.
Проблемные моменты при составлении перечня ресурсов FF&E:
1) Ненужная работа по реконструкции (например, обновление FF&E).
Тот факт, что ресурсы FF&E накапливаются каждый год, способствует тому, что многие генеральные управляющие / менеджеры имеют ложное представление о том, что конкретные ресурсы необходимо инвестировать именно в конкретном году. Таким образом, особенно в течение первых лет, работы по ненужной замене или улучшению выполняются и финансируются из фонда этих резервов. И как следствие – нет требуемого капитала для финансирования работ по реконструкции, которые действительно необходимы в нужный момент.
2) Ресурсы FF&E слишком малы на протяжении первых лет работы.
На протяжении первых лет работы ресурсы фонда FF&E слишком малы, что имеет смысл в контексте ликвидности. Однако в следующие годы эти запасы нужно увеличить, чтобы их было достаточно, когда в последующие годы выполнение работ по обновлению меблировки действительно будет необходимо.
3) Стоимость работ по всесторонней реконструкции недооценена.
Очень редко резерв ресурсов FF&E есть в достаточном количестве для выполнения всех работ по всесторонней реконструкции более старого объекта. Проведение расчета сметы для выполнения необходимых работ на ранней стадии помогает своевременно удержать бюджетные средства.
4) Недооценка технологических изменений.
В рамках содержания происходящих в будущем технологических разработок электронных приспособлений для гостевых комнат, в частности – телевизоры с плоскими экранами, интернет-связь (например, WLAN), дополнительный резерв ресурсов должен накапливаться вдобавок к основному ресурсу FF&E. Ресурса от 1 до 2% от дохода, в зависимости от позиции отеля и его требований к IT-оборудованию, достаточно для этой цели.
Хорошо продуманный и подробный бюджет на 10 лет на техническое обслуживание и замену оборудования поможет избежать этих проблем.
Подробнее об экономике оснащения отелей, а также в общем о процессе управления гостиницей – разработке концепции заведения и его проектировании, инвестиционном анализе,
гостиничном консалтинге, управлении и аудите сервиса
читайте в Бизнес-энциклопедии «Управление отелем»
(Издательство «Рынок Медиа», Киев, 2010)